１．基本計画・設計
建築主の希望する建物の内容、考え方、条件、工事予算などをヒヤリングし、また建築する土地の条件とも合わせて建築主の望む建物を設計事務所の技術力・デザイン力で図面等に表していくのもです。
そして納得し、満足のいくまで何回も打合せを行い、平面図・立面図・断面図及び概算工事費や資金計画を決定します。
建物を作る過程でここが一番重要な部分でかなりの時間と労力が必要です。 |
２、実施設計
基本設計がまとまった段階で実際に工事するために必要な、また正確な工事費を概算する為に必要な図面作成を行います。
この時、建築主と細かな部分の打合せを随時行い、建築主の希望する建物へと具体化していきます。
また同時に官公庁への確認申請や住宅金融公庫申請などの手続きも行います。
注）時々、施工会社の中で「設計はサービスでやります]と言うことを耳にしますが、建物を建てる過程で一番大切な１，２の仕事をサービスで行えば納得行く建てのもが出来るかどうか疑問です。しかし実際に工事費の中に含まれていることが多いようです。
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３、施工者(専門工事業者）の選定 オープンシステム
施工者の選定には
１、 建築主との付き合いのある信頼できる施工者への特命選定
２、 １の施工者及び他の施工者（設計事務所の推薦等)と合わせて２～３社による競争見積入札により１社に選定
の２通りがあります。
２の方が一般的に適正価格に近く良いと考えられます。
オープンシステムでは専門工事業者２～３社の見積入札を行い、全業種の集計を設計事務所が行い、詳細な金額を客様へご報告します。
施工者から提出される見積書は詳細で専門的な為に、一般の人ではその内容を正確に理解できる人はいないでしょう。
提出された工事見積書が適正価格であるかどうか建築主の立場でチェックし、予算内で納まるよう各施工者と調整の上、各業種の専門工事業者を選定します。
また、場合によっては予算オーバーの為、一部設計変更の必要性も出てきます。
施工者が決定すると、工事費の支払い時期、金額を決定し、設計事務所立会いでの上で契約書を交わします。 |
４、工事監理
工事中は設計図及び仕様書通りの施工かどうかなど、建築主の代理人として、工事内容を確認し、必要に応じ施工者へ手直し等の指示を行います。
また各使用材料や設備機器・照明器具等の色・使用等を建築主と最終打ち合わせの上、施工者に指示します。
さらに図面の段階では把握しにくかった部分も、建築がある程度出来上がると見えてきます。
この時、建築主から変更の要望が出た場合、納まりや工事費の調整を行い、施工者へ指示します。
オープンシステムでは工程管理・コストマネージメントを含め支払い調書等の業務を含めて行います。
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５、引き渡し
建物が完成した時点で、官公庁の検査及び設計事務所の最終検査を行います。
その後、建築主の検査を設計事務所・施工者の立会いの上で行い検査及び手直しがすべて完了した後、建築主へ正式に引き渡し行います。
引き渡し時には下記の書類等をファイルにてお渡しします。
○引き渡し書 ○鍵 ○緊急時の連絡先一覧表 ○器機の付属する備品類
○保証書 ○各器機の取扱い説明書 ○建物の維持管理に関する資料 |
６、検査
工事及び設計監理契約書によれば瑕疵担保期間は、木造で１年間 （鉄骨及びＲＣ造で２年間) となっています。
建物の不備な原因が工事の施工、または設計監理に起因している場合は無償にて補修するというものです。
入居１年目頃、設計事務所と施工者において建物の検査及び建築主の方からヒヤリングを行います。
主に漏水、クラック、使用材料のふくれ・そり・剥がれ、道具の開閉状況、器機の操作などが対象になります。
もし不備な箇所があれば対応方法を検討し、早急に補修するよう施工者へ指示します。
もちろん入居後いつでも不備な箇所があれば対応いたします。 |
７、メンテナンス
施工後、１０年程度経過すると、建物も外壁・屋根・設備機器など、少しずつ痛んできます。また、家族構成やライフスタイルも変化し、増築・改築・模様替えなどの必要性も出てきます。
これらに対しても建築主の立場で適切なメンテナンスのアドバイスをし、いつまでも建築主の方と共に建物を見守って行きます。 |
